임대차계약서에 ‘전입신고를 하지 않는다’는 특약이 있거나 집주인이 신고를 미뤄 달라고 할 수 있습니다. 하지만 이런 약속이 세입자의 법정 의무와 보증금 보호에 미치는 영향을 따져봐야 합니다.
특약으로 전입신고 의무가 없어지지는 않습니다
주민등록법상 거주지를 옮긴 사람은 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 계약서에 신고를 하지 않기로 적었더라도 법에 따른 신고 의무가 면제되는 것은 아닙니다. 특약이 임대차계약 전체를 곧바로 무효로 만드는지도 일률적으로 단정하기 어렵지만, 신고를 막는 약속은 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 전이라면 해당 문구를 삭제하거나, 전입신고를 허용한다는 점을 서면으로 확인하는 편이 안전합니다.
보증금 보호와 신고 시점
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖출 수 있으며, 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 확정일자는 우선변제권과 관련된 별도 요건이므로, 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 집주인이 기존 대출이나 담보권을 이유로 신고를 늦춰 달라고 한다면, 그 사이 권리관계가 달라질 위험을 고려해야 합니다. 실제 거주지와 신고 주소가 일치하는지도 확인하세요.
자주 묻는 질문
전입신고를 하면 집주인이 계약을 해지할 수 있나요?
전입신고를 했다는 이유만으로 당연히 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 계약서의 다른 약정이나 구체적인 사정에 따른 분쟁 가능성은 별도로 살펴야 합니다.
확정일자를 받았으면 전입신고는 안 해도 되나요?
아닙니다. 확정일자와 전입신고는 기능이 다릅니다. 보증금 보호를 위해서는 주택 인도, 주민등록 등 법정 요건을 함께 확인해야 합니다.