임대차계약을 맺었더라도 잔금을 치르고 집을 인도받기 전까지 등기부에 새 근저당권이 생길 수 있습니다. 이때는 보증금 보호 순위가 달라질 수 있으므로 계약 당시와 잔금 직전의 등기부를 확인해야 합니다.
근저당권이 먼저 설정되면 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다
주택임차인이 제3자에게 대항하려면 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 우선변제권을 얻으려면 여기에 확정일자도 필요합니다. 확정일자를 미리 받았더라도, 임차인의 대항요건을 갖추기 전에 근저당권이 설정되면 그 근저당권자가 앞설 수 있습니다. 확정일자만으로 보증금이 자동 보호되는 것은 아닙니다.
잔금 전 등기부를 확인하고 계약 내용을 살피세요
잔금 지급과 입주 직전에 등기부등본을 다시 발급해 근저당권·압류 등 새 권리가 있는지 확인하세요. 새 담보권이 발견되면 잔금을 서두르기보다 집주인에게 말소를 요구하고, 계약서의 권리변동 금지 특약을 확인하는 것이 좋습니다. 특약을 어겼다고 해서 계약이 언제나 자동 해제되는 것은 아니며, 해제나 손해배상 가능성은 약정 내용과 구체적인 사정에 따라 달라집니다. 계약할 때는 잔금일까지 새 권리를 설정하지 않고, 위반 시 계약 해제와 지급금 반환을 한다는 내용을 명확히 적어두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 확정일자를 먼저 받으면 근저당보다 우선하나요?
확정일자만으로는 부족합니다. 주택 인도와 주민등록 등 대항요건도 갖춰야 우선변제권을 주장할 수 있고, 권리의 순위는 각 요건을 갖춘 시점과 등기된 권리의 시점을 따져 판단합니다.
질문 2. 계약 후 근저당이 생기면 바로 계약을 해제할 수 있나요?
자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 권리변동 금지 특약이 있는지, 집주인이 말소 요구에 응하는지 등을 확인하고, 해제 의사와 반환 요구는 문자나 서면 등 기록이 남는 방식으로 전달하세요.