등기부등본에 소유자가 여러 명인 집은 계약서에 누구를 임대인으로 적어야 할지 헷갈릴 수 있습니다. 공동명의 주택의 임대차는 소유자 수뿐 아니라 각자의 지분과 계약 권한을 확인하는 것이 중요합니다.
공유자 전원의 동의가 필요한가요?
민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다. 주택 임대차는 통상 관리 행위로 보므로, 모든 공유자가 직접 서명하지 않더라도 지분 과반수의 동의와 적법한 대리 권한이 확인되면 계약이 가능할 수 있습니다. 여기서 과반수는 사람 수가 아니라 지분 비율을 기준으로 합니다. 다만 계약의 효력이나 보증금 반환 책임을 둘러싼 분쟁을 줄이려면 공유자 전원이 계약서에 서명하거나, 대표자가 나머지 공유자의 위임을 받는 방식이 안전합니다.
계약 전 확인할 사항
등기부등본에서 소유자와 지분을 확인하고, 계약서의 임대인 표시가 등기 내용과 맞는지 살펴보세요. 대리인이 계약한다면 위임장과 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 등으로 위임 사실을 확인하고, 위임 범위에 계약 체결과 보증금 수령이 포함되는지 점검해야 합니다. 보증금은 가능하면 소유자 명의 계좌로 보내고, 다른 사람 계좌로 지급한다면 소유자들의 동의와 수령 권한을 서면으로 남기세요. 서류가 불충분하면 서명을 미루고 권한을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
공동명의자 중 한 명만 계약서에 서명해도 되나요?
그 사람이 지분 과반수를 보유하거나 다른 공유자에게 적법하게 위임받았는지 확인해야 합니다. 지분이 과반수에 못 미치고 위임도 없다면 계약 효력이 다툼이 될 수 있습니다.
보증금을 대표자 한 명의 계좌로 보내도 되나요?
가능 여부는 그 대표자에게 보증금 수령 권한이 있는지에 달려 있습니다. 다른 공유자들의 동의나 위임을 확인하고, 지급 계좌와 수령 사실을 계약서나 별도 서면에 명확히 남기세요.